中古マンションリフォームの費用相場は？魅力・注意点を解説

「きれいなお部屋で、自分らしくおしゃれに暮らしたい」「でも、新築マンションは高いし……」中古マンションはリフォーム費用が分からないから無理だと諦めていませんか？

このままリフォームの費用相場を知らずにいると、あなたにピッタリの物件を見逃してしまい、後悔することになりかねません。

「でも、リフォームは分からないことが多くモヤモヤするし、損したり失敗したりしたくない」と思いますよね。そのお悩み、じつは多くの方が同じように抱えています。

そこでこの記事では、中古マンションリフォームの気になる費用相場や魅力、そして失敗しないための注意点までを分かりやすく解説します。

中古マンションの購入やリフォームが気になっている方は必見です。ぜひ最後までご覧いただき、理想の住まいを実現する参考にしてください！

中古マンションリフォームの費用相場（目安）

リフォームを計画する上で、最初に知っておきたいのが「お金」のことですよね。

予算を立てるためには、どの場所のリフォームにどれくらいの費用がかかるのか、全体像を把握することが大切です。

ここでは、場所ごとの費用相場と見落としがちな追加費用についてご紹介します。

内装（床材や壁・天井のクロスなど）の刷新

内装を刷新する場合の費用の目安は、以下のとおりです。

工事内容	費用の目安（6畳部屋の場合）
壁紙貼り替え	6～8万円
フローリング張り替え	10～20万円
畳をフローリングに貼り替え	18～25万円

※現場の状況や商品グレードにより、金額は変動します。

内装リフォームは、お部屋の印象を手軽に、かつ劇的に変えられる工事です。面積の広い壁や床がきれいになると、部屋全体がパッと明るくなり、中古特有の古さを解消できます。

またマンションでは、床に一定水準以上の「遮音性」が求められ、床材の価格が上がる可能性があります。一般的に管理規約（マンションの決まりごと）に規定されているので、しっかり確認しておきましょう。

予算を抑えつつ新築気分を味わいたいなら、内装の刷新を検討してみてください。

水回り（キッチン、風呂、トイレ、洗面など）の交換

水回りを交換する場合の費用の目安は、以下のとおりです。

工事内容	費用の目安
システムキッチン工事（Ｉ型：幅255cm）	80～120万円
システムバス工事（1616サイズ：1坪）	80～140万円
トイレ工事（洋式 ⇒ 洋式）	25～30万円
洗面化粧台取り換え（幅60cm）	7～20万円

※現場の状況や商品グレードにより、金額は変動します。

毎日使う水回りのリフォームは、暮らしの満足度を大きく高めてくれます。

最新の設備はお掃除がしやすく、節水・節電機能も良好です。そのため、水回りの設備を刷新すると、家事やお財布の負担が軽くなります。

水回りのリフォームをする際は、キッチンやお風呂などの設備だけでなく、壁の中や床下にある「構造材」や「水道管・排水管」の状態もあわせて確認してもらうことが大切です。

構造材とは、家を支えている柱や土台、床や壁の下地となる木材のことです。普段の生活ではほとんど目にすることがありませんが、長年の湿気によって傷んでいたり、カビが発生していたりするケースもあります。

とくに築15年以上経っている住宅の場合は、設備の交換と同時に、構造材の補修や水道管・排水管の交換もまとめて検討するのがおすすめです。あとから不具合が見つかって再工事になるのを防ぐことができ、安心して長く暮らせる住まいにつながります。

省エネ性の向上（内窓設置、断熱材施工、給湯器交換など）

省エネリフォームをする場合の費用の目安は、以下のとおりです。

工事内容	費用の目安
内窓の設置	7～20万円／1箇所
床の断熱材工事	5000円～3万円／平米
壁の断熱材工事	1～3万円／平米
天井の断熱材工事	1～3万円／平米
オール電化（エコキュート、IHクッキングヒーター）	100～150万円
高効率給湯器に取り換え（エコジョーズ）	20～30万円

※現場の状況や商品グレードにより、金額は変動します。

住み心地を高めたい場合、省エネリフォームはおすすめの選択肢です。

しっかり断熱（内と外の熱を伝わりにくくすること）をすると、冷暖房のエネルギー消費が減り、光熱費が安くなります。給湯器を省エネタイプに替えるのも有効です。

とくに熱の出入りは窓が一番多く、今の窓の内側にもう一枚窓（内窓）を付けると、お住まいの省エネ性能を大きく向上させられます。

参考：一般社団法人 日本建材・住宅設備産業協会「開口部からの熱の出入りは、どの位あるのですか？」

夏は涼しく、冬は暖かく過ごしたい方は、窓を中心に断熱対策を優先して実施しましょう。

間取り変更を伴うフルリフォーム（リノベーション）

間取り変更を伴うフルリフォームを実施する場合の費用相場は「約10～20万円／平米」です。

自分たちの生活スタイルに合わせた間取りを実現したい方には、フルリフォームがピッタリ。廊下を減らしてリビングを広げたり、和室を書斎に替えたりと、間取りを自分好みにつくり直せます。

一般的なファミリータイプのマンションをまるごとリフォームする場合、費用の目安は以下のとおりです。

• 60平米：600～1,200万円
• 70平米：700～1,400万円
• 80平米：800～1,600万円

築20年以上経過したお部屋でも、フルリフォームなら新築のように生まれ変わらせることが可能です。年月を重ねたマンションの味わいを生かしながら、自分らしい住まいに整える「ビンテージマンションのリノベーション」も、フルリフォームならではの楽しみと言えるでしょう。

見落としがちな追加費用

設備代や工事費以外にも、後から発生する「隠れた費用」があることを忘れてはいけません。

場合によっては、予算を大幅にオーバーしてしまい、資金計画が狂ってしまうこともあり得ます。

たとえば以下の費用には注意が必要です。

• 工事中の駐車場代
• 古い設備の処分費
• 想定外の場所の補修費

まずは、見積もりに「駐車場代」や「既存設備の解体撤去費」などが含まれているか確認することが大切です。

また、壁を壊してみたら中の水道管や排水管が傷んでいて、急きょ交換が必要になるケースが少なからず発生しています。予算を立てるときは、工事代金の10～20%程度の「予備費」を確保しておくと安心です。

中古マンション購入＋リフォームが人気の理由

最近、あえて新築ではなく中古マンションを選んでリフォームする人が増えています。

今の時代に合った新しい家の買い方として、なぜ支持されているのかを知っておきましょう。

ここでは、中古リフォームが注目されている背景についてご紹介します。

人気の理由は「不動産や建築費の高騰」

中古マンションが注目されている主な理由は、新築の価格が高くなりすぎて手が届きにくくなっているからです。

近年は、土地の価格に加えて、建築材料費や人件費の上昇が続いており、とくに都市部の新築マンションを中心に価格が上がっています。そのため、「新築は予算的に難しい」と感じる方も少なくありません。

一方で中古マンションであれば、同じ予算でも、より広い住まいを選べる可能性があります。さらに、購入費用を抑えられれば、リフォームに予算を回すこともでき、設備や内装を自分好みに整えることができます。

購入価格が抑えられることで、無理のない住宅ローン計画を立てやすくなる点も、中古マンションの大きな魅力です。

これからの暮らしを見据えて、「中古マンションの購入＋リフォーム」という住まいづくりを検討してみてはいかがでしょうか。

リノベーションも人気！リフォームとの違い

中古マンションは、「リフォーム」だけでなく「リノベーション」も人気です。

リフォームとリノベーションは、法律などで厳密に区別されているわけではありませんが、以下のように使い分けされています。

項目	リフォーム	リノベーション
主な目的	壊れたり古くなったりした部分を、修理や交換で新築に近い状態に戻すこと。	今の暮らしに合わせて機能や間取りを新しくつくり変えること。
工事の規模	部分的（キッチンだけ、壁紙だけなど）な工事が中心。	大規模（壁を取り払う、壁に断熱材を詰めるなど）な工事が中心。
費用の目安	比較的安く、予算に合わせて調整しやすい。	工事の範囲が広いため、費用は高めになる。

リノベーションは、単に古いお部屋が新しくなるだけではありません。個人の暮らし方に合わせて、お部屋の間取りや性能をアップグレードすることができます。

たとえば、畳表やふすま紙を張り替えるのがリフォームなら、和室をつぶして広いリビングに変えるのがリノベーションです。

今の生活スタイルや趣味に合わせて、お部屋を自分らしくつくり変えたい方にはリノベーションがおすすめです。

中古マンションリフォームのメリットと魅力

中古マンションのリフォームには、たくさんのメリットがあります。新築にはない魅力を知ることで、家づくりの視野がぐっと広がるでしょう。

ここでは、中古マンションをリフォームする3つのメリットについてご紹介します。

• 新築マンションに比べて取得費用を抑えられる
• 利便性の高いエリアでも購入しやすい（物件の選択肢が広がる）
• 購入とリフォームの資金を合わせて住宅ローンが組める

それぞれ、詳しく解説します。

新築マンションに比べて取得費用を抑えられる

中古マンションの最大の魅力は、新築マンションを買うよりも出費を大きく抑えられるところです。

中古マンションは築年数が経つほど建物自体の価格が下がるため、その分をリフォーム代に回せます。

たとえば、同じエリアで新築マンションを購入すると6,000万円かかる場合でも、3,500万円の中古マンションを購入して1,000万円かけてリフォームすれば、合計4,500万円で理想の住まいを実現できます。

その結果、1,500万円を貯蓄や趣味、旅行などに回せるのも、中古マンションならではの大きなメリットです。

利便性の高いエリアでも購入しやすい（物件の選択肢が広がる）

中古マンションなら、希望のエリアで物件を見つけやすくなります。とくに駅の近くでマンションを探している方にとっては、非常に有効な選択肢となるでしょう。

良い立地にはすでにビッシリと建物が建っていて、新築を建てるスペースがありません。新築が出るのを待つより、中古を探すほうが圧倒的に選択肢を増やせます。

たとえば「都市部の駅から徒歩10分以内」という条件でも、中古マンションを選択肢に入れれば、理想の物件に出会える確率が上がります。

立地にこだわりたいなら、中古マンションをベースに考えるのが良い物件に出会える近道です。

購入とリフォームの資金を合わせて住宅ローンが組める

中古マンションの購入とリフォームを同時におこなう場合、物件の購入費用とリフォーム費用をひとつの「住宅ローン」としてまとめて借りられるというメリットがあります。

通常、リフォームだけをおこなう場合は、金利がやや高めの「リフォームローン」を利用する必要があります。しかし、中古マンション購入と同時にリフォームをおこなう場合は、金利の低い住宅ローンを利用できるケースがほとんどです。

住宅ローンを使えば、リフォームローンを別に組むよりも毎月の返済額を抑えやすく、家計への負担も軽くなります。無理のない返済計画を立てながら、自分好みの住まいにリフォームできるのは、中古マンションならではの大きなメリットです。

中古マンション選びとリフォームの注意点・デメリット

魅力的な中古リフォームですが、マンション特有のルールや構造上の制限には注意が必要です。注意点を知らずに進めてしまうと、後でトラブルになる可能性もあります。

ここでは、物件選びの段階で必ず確認しておくべき以下の7つの注意点についてまとめています。

• 「管理規約」と「修繕計画・積立金」を確認する
• 自然災害に備えるため「築年数」と「ハザードマップ」を確認する
• リフォーム済み物件は「リフォーム箇所」を確認する
• リフォームの希望を整理し「優先順位」を明確にする
• 「共用部（窓やベランダなど）」は個人でリフォームできない
• リフォームは「マンションの実績」が豊富な会社に依頼する
• リフォーム会社を選ぶ際は「相見積もり」で比較検討する

順番に詳しく解説します。

「管理規約」と「修繕計画・積立金」を確認する

マンションのリフォームは、「管理規約（マンション独自のルール）」によって制限される場合があります。とくに「床材の遮音性能」に関する規定や「電気やガスの容量」の制限には注意が必要です。

たとえば、床に一定以上の遮音性能が求められる場合、床材の選択肢が限定されます。ガスの容量が制限されると、追い焚き機能付きのガス給湯器が使えないといったことも起こりえます。

物件を決める前に、必ず不動産会社を通じて管理規約を入手して、細かくチェックしましょう。こうした準備をしておくことで、リフォーム後に「思ったようにできない」というトラブルを防ぐことができます。

自然災害に備えるため「築年数」と「ハザードマップ」を確認する

安心して長く住むために、建物の頑丈さと土地の安全性を必ず確認してください。とくに1981年6月より前に建築確認（建築前に受ける行政の審査）を受けた物件は注意が必要です。

そのような物件は「旧耐震基準（古い地震対策の基準）」で建てられている可能性が高いです。震災時にリスクがあったり、住宅ローンや所得税の住宅ローン控除が使えなかったりする場合があります。

自治体が出しているハザードマップを見て、浸水の恐れがないかもあわせて確認しましょう。建物は「新耐震基準（1981年6月以降）」を目安にし、土地の安全性もセットで調べることが基本です。

リフォーム済み物件は「リフォーム箇所」を確認する

すでにきれいになっている「リフォーム済み物件」は、どこまで直しているかを確認することが重要です。

表面的な見かけだけきれいにして、床下の傷んだ構造材（家を支える柱や土台）はそのまま、古い配管もそのまま……というケースがあります。

壁紙を貼り替えただけなのか、構造の補修や配管の交換までしたのかでは、その後の安心感がまったく違います。とくに水道・お湯・排水の配管の傷みは水漏れにつながるため、注意が必要です。

リフォーム済み物件を購入する場合は、工事の内容が分かる書類を必ず確認しましょう。疑問点があれば、不動産会社や施工会社に詳しく確認しておくと安心です。

リフォームの希望を整理し「優先順位」を明確にする

予算を賢く使うためには、やりたいことに「優先順位」を付けることが欠かせません。

あれもこれもと詰め込みすぎると、予算を大幅に超えてしまい、リフォーム計画が進まなくなる恐れがあります。

「キッチンのコンロにはこだわりたいけど、キャビネット（収納）はスタンダードでいい」「トイレはきれいだからそのままで、便座だけ交換する」といったメリハリが大切です。

家族で話し合い、まずは「絶対に実現したいポイント」を決めることから始めましょう。

「共用部（窓やベランダなど）」は個人でリフォームできない

マンションには、勝手にリフォームしてはいけない場所があります。いわゆる「共用部」と呼ばれる部分です。

たとえば窓や玄関ドア、ベランダは共用部に指定されている物件がほとんどです。勝手に窓ガラスを交換したり、ベランダにサンルームをつくったりすることはできません。

窓の断熱対策をしたいなら、内側に新しい窓を付ける「内窓（インナーサッシ）」を活用するなどの工夫が必要です。

リフォームは「マンションの実績」が豊富な会社に依頼する

依頼するリフォーム会社は、一戸建てではなく、マンションのリフォームに慣れているところを選びましょう。

マンションは、上下階への音の配慮や管理規約（マンションの決まりごと）への対応などが必要です。工事可能な曜日や時間が決まっている場合もあり、マンションリフォームの経験のない会社だとトラブルになりやすくなります。

一方でマンションが得意なリフォーム会社なら、スムーズに工事を進めてくれる安心感があります。会社を選ぶときは、ホームページや施工事例を確認し、マンションのリフォーム実績が豊富かどうかをチェックするとよいでしょう。

リフォーム会社を選ぶ際は「相見積もり」で比較検討する

複数の会社に見積もりをもらうことを「相見積もり」と言います。中古マンションのリフォームでは、少なくとも2～3社から相見積もりを取ることをおすすめします。

というのも、リフォーム会社によってリフォームの金額や提案内容が異なるためです。見積もり内容を比較することで、適正価格が分かったり、より良い提案に出会えたりします。

たとえば「A社は費用は安いけれど、間取りや使い勝手の提案は控えめ」、「B社は少し高いけれど、暮らしやすさを考えた素晴らしい提案」といった違いが見えてきます。また、担当者との相性や対応の丁寧さも比べることができます。

金額の安さだけでなく、こちらの希望を一番理解してくれる信頼できるパートナーを選ぶことがリフォーム成功の鍵です。

「中古マンション購入＋リフォーム」のよくある疑問【Q&A】

Q1：中古マンション購入やリフォームで使える補助金はありますか？

はい、国や自治体による「省エネ」や「子育て」を応援する補助金が使える場合があります。

断熱性能を高める工事や、古い設備をエコなものに変える工事を実施する場合は、必ず確認しましょう。

たとえば窓の断熱改修で数十万円の補助が出る「先進的窓リノベ事業」などが代表的です。2026年度の詳細は発表されていませんが、継続される予定です。

参考：環境省「先進的窓リノベ事業 2025」

参考：環境省「断熱窓への改修促進等による住宅の省エネ・省CO2加速化支援事業（先進的窓リノベ2026事業）について」

補助金は予算がなくなると終わってしまうため、早めにリフォーム会社へ相談してみましょう。

Q2：リフォームを最低限で済ませたい。どこを優先すべきですか？

見た目のきれいさよりも、まずは「水回り」と「給水（水道）や排水の配管」を優先することをおすすめします。

壁紙は住んでからでも直せますが、床下の配管工事やお風呂などの水回りの取り換え工事は、住み始めてからだと非常に大変です。

とくに築年数が古い物件の場合は、水漏れを防ぐために給水・排水の配管の更新を最優先にしましょう。マンションで水漏れを発生させると、下の住戸に大きな迷惑をかけてしまいます。

「後から工事しにくい場所」「他人に迷惑がかかる可能性がある場所」にお金をかけるのが、マンションリフォームの鉄則です。

Q3：「中古マンション購入＋リフォーム」はどんな流れで進みますか？

おおむね、以下の流れで進みます。

1. 情報収集と資金計画
2. 物件探し
3. リフォーム会社選び
4. 住宅ローンの事前審査
5. マンションの購入申し込み
6. 売主と不動産売買契約
7. リフォーム会社と工事請負契約
8. 住宅ローンの本審査
9. マンション売買の決済・物件の引き渡し
10. リフォーム工事
11. 工事代金の決済・引っ越し

物件探しから売買契約まで、だいたい3～6か月ほどかかると考えておきましょう。

工事日数は、リフォームの規模によって変わります。内装をすべて撤去してフルリフォームする場合は、2～5か月程度かかります。

今のお住まいが賃貸の場合は、契約が終わる時期などを考えて、余裕を持って動き出してください。

まとめ：中古マンションのリフォームで理想の暮らしを実現しよう

「中古マンションの購入＋リフォーム」なら、新築よりもコストを抑えながら、自分たちだけのこだわりを詰め込めます。

「中古マンションのリフォーム、いいかも！」と思った方は、ぜひ今回ご紹介した費用相場や注意点、そしてメリット・デメリットを参考にしながら計画を進めてください。

毎日を過ごす大切な場所だからこそ、妥協せずに「本当に住みたい住まい」をイメージしてみてください。今回お伝えした内容を参考にすれば、きっと理想のリフォームができるはずです。

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